Résiliation par le locataire
Quelque soit la durée du bail, en cours de bail, le locataire peut donner son congé à tout moment.
Il lui suffit d'adresser une lettre recommandée avec accuse de réception à son propriétaire.
Deux préavis sont possibles :
Trois mois de préavis : Lorsque le locataire déménage pour convenance personnelle, sans aucune obligation professionnelle, le délai de préavis est de trois mois.
Un mois de préavis : le délai de trois mois est réduit à un mois pour les motifs suivants :
• Obtention du premier emploi qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation).
• Une mutation professionnelle qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci.
• La perte de son emploi : attention ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi la fin d'un contrat à durée déterminée, la démission, le changement de profession et le départ en retraite.
• Le locataire retrouve un emploi suite à un licenciement.
• Le RSA (auparavant nommé RMI) : lorsque le locataire touche le RSA, il peut résilier son bail sous un mois, quelque soit l'époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois).
• Son état de santé : si le locataire est âgé de plus de 60 ans et qu'il est obligé de quitter son logement pour raison de santé un certificat médical suffit à diminuer le délai de préavis à 1 mois.
Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement lui permettant de bénéficier d'un préavis de un mois.
Dans tous les cas, le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Par contre il peut s'accorder avec le propriétaire pour obtenir un remboursement au prorata temporis au cas où un nouvel occupant emménage dans le logement avant.
Résiliation par le propriétaire pour vente
Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit attendre le renouvellement du bail et proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.
Le congé doit être donné au locataire au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de la lettre par huissier.
Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nombre de tantièmes attachés au lot concerné, locaux annexes.
A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire.
Résiliation pour caractère légitime et sérieux
La loi prévoit une possibilité de donner congé en invoquant un motif «légitime et sérieux» correspondant à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations tel que des retards répétés et importants du paiement du loyer, la violation du règlement de copropriété, la sous location non autorisée, les animaux dangereux détenus dans le bien loué, …
C'est aux tribunaux qu'il revient de se déterminer lorsque le locataire conteste le caractère légitime et sérieux.
La clause résolutoire :
Cette clause du contrat de location peut prévoir la résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers au terme convenu, de non paiement des charges, de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance habitation.
Cas spécial de l'âge du locataire et du propriétaire
Si le locataire est âgé de plus de 70 ans à l'échéance du bail et que ces revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC, le propriétaire ne peut lui donner congé qu'à la condition de lui trouver une location à proximité et correspondant à ses besoins.
Toutefois, si le propriétaire du bien est lui-même âgé de plus de 60 ans et que ses revenus sont également inférieurs à une fois et demi le SMIC cette obligation ne s'applique pas.