Le contrat de location en meublé
Depuis la parution de l'article 115 de la loi Borloo du 18 janvier 2005, un bail doit être écrit dès que le logement constitue la résidence principale du locataire. Le logement est la résidence principale du locataire mais il peut s'agir d'une chambre ou d'un logement indépendant.
Si le propriétaire loue plus de 4 logements meublés en tant que résidence principale il doit faire signer un contrat de location à chaque locataire.
Lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire, sa location n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.
Quelles sont les clauses obligatoires et facultatives ?
Les clauses concernant le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire ne sont pas réglementées.
Afin de simplifier les relations entre propriétaire et locataire il est prudent de préciser :
• Les modalités de congé : délai de préavis, lettre recommandée ou notification d'huissier.
• L'usage des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision.
• Les charges n'étant pas réglementées, elles peuvent faire l'objet d'une provision.
• le montant du dépôt de garantie.
• La souscription d'une assurance contre les risques locatifs. (non obligatoire mais conseillée)
• Les clauses de résiliation (non paiement, sous location, défaut d'assurances…)
Quels doivent être les équipements essentiels contenus dans le logement ?
Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit bénéficier de meubles tels qu'une table, des chaises, un lit, mais aussi d'équipements accessoires permettant au locataire de vivre normalement dans les locaux. Ainsi le bien en location doit contenir un réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière pour être considéré comme une location en meublé.
La durée du bail
Depuis le 20 janvier 2005, la durée de location est d'un an minimum. A l'expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an dans les mêmes conditions, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.
La révision du loyer des locations meublées
Ces modifications sont entrées en vigueur depuis la parution de l'article 41 de la loi DALO (droit au logement opposable) en mars 2007.
En l'absence de disposition précise, les parties sont libres de prévoir les modalités de révision du loyer. Le contrat de location tient lieu de loi entre les parties ou à défaut c'est le code civil. Afin de limiter les augmentations, en l'absence d'indice (INSEE ou ICC) et de plafonnement, la loi «Droit au Logement Opposable» fait expressément référence à la loi du 6/07/1989 et ajoute au code de la construction et de l'habitat une disposition analogue à celle prévue pour les baux d'habitations loués en vide.
Ainsi il est possible de faire référence à l'ICC (indice du cout de la construction) mais l'augmentation de loyer des logements meublés ne pourra pas dépasser la variation de l'IRL.
Cette disposition s'applique immédiatement.
La fin du bail d'une location meublée
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
A la fin du bail, le propriétaire peut, en respectant un préavis de trois mois :
• proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an;
• refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l'une de ses obligations).
Les obligations du propriétaire et du locataire
Le propriétaire doit :
• Fournir un logement décent.
• Assurer la jouissance paisible du logement à son locataire;
• Garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local loué.
Le locataire doit :
• Payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail;
• Utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (usage privé ou professionnel)
• Réparer les dégradations (sauf si elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire)
• Rendre les éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.
Quels sont les documents à annexer au contrat ?
Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :
• L'état des lieux signé par les deux parties.
• La caution signée lorsqu'elle est exigée par le propriétaire.
• Un inventaire détaillé du mobilier.
• L'attestation d'assurance du bien contre les risques locatifs (non obligatoire dans le cadre d'une location meublée mais conseillée).
Le régime fiscal des locations meublées
Pour plus de renseigement sur le régime fiscal de la location meublée, vous pouvez consulter la fiche qui lui est dédiée :
La location meublée